Sección Inmobiliaria

PANORAMA INMOBILIARIO DE OFICINAS AL 2T-2020

Curso de Especialización Avanzada GESTIÓN Y VALORACION DE DAÑOS EN DISPUTAS EN CONSTRUCCION 2020

Colaboración

Colliers International
Sandro Vidal
Gerente de Investigación
Av. San Borja Norte 793
Lima 15036
Telf. +511 399 3350

El sector inmobiliario ha sido duramente golpeado por la emergencia sanitaria. En este contexto Colliers International Perú comparte su último informe sobre el mercado inmobiliario de oficinas.

PANORAMA ACTUAL

De acuerdo con el Reporte de Inflación del mes de junio 2020 del Banco Central de la Reserva del Perú, la actividad económica mundial está siendo afectada severamente debido a la pandemia del Coronavirus. A partir del tercer trimestre del año se espera el inicio de la recuperación, como consecuencia de la reactivación de las economías y de los estímulos monetarios y fiscales a implementarse.

En el Perú, la medida de aislamiento social, iniciada el 16 de marzo y finalizada el 30 de junio, provocó que el PBI nacional registre una contracción de 16.3% en marzo y de 40.5 % en abril. Un adecuado plan de reinicio de las actividades económicas, así como la adaptación de las empresas al nuevo entorno de negocios (home office, digitalización, protocolos sanitarios, etc.) permitirá suavizar la caída del PBI, el cual se espera que cierre el año en -12.5%, la cifra más baja en un siglo. Asimismo, se espera que la recuperación continúe en el año 2021, alcanzando un crecimiento de 11.5% y recuperando su nivel previo a la crisis.

Este artículo fue publicado en la Edición 308 Octubre – Noviembre 2020 con el auspicio de las siguientes empresas

La inflación interanual se ha mantenido desde setiembre de 2019 ligeramente por debajo del centro del rango meta (1% – 3%), ubicándose en mayo en 1.8%.

El mercado de oficinas corporativas atraviesa un panorama retador en cuanto a su dinámica comercial. El aislamiento social establecido obligó a la mayoría de las empresas a implementar soluciones como el teletrabajo y otros ajustes más sensibles, con la finalidad de preservar la estabilidad de las compañías.

Con el reinicio gradual de las actividades económicas y la posibilidad de volver a los espacios de trabajo, el mercado de oficinas corporativas enfrenta nuevos desafíos, mientras surgen nuevas soluciones y estrategias para avanzar en medio de la aún incierta situación asociada a la pandemia.

PRECIOS MERCADO PRIME

Durante el segundo trimestre del 2020, la comercialización de oficinas corporativas, si bien fue afectada por el estado de emergencia sanitaria y las restricciones asociadas, se mantuvo en actividad, especialmente sobre evaluaciones y negociaciones ya iniciadas en los primeros meses del año. El avance de estos procesos permitió concretar operaciones durante este periodo.

Ante la imposibilidad de llevar a cabo un proceso comercial presencial, se implementaron diversas soluciones para continuar ofreciendo espacios y sostener negociaciones. Para esto se utilizaron variadas plataformas y recursos tecnológicos.

Al finalizar el 2T 2020 el precio promedio de renta para oficinas el mercado de prime, muestra una ligera disminución respecto al trimestre anterior, situándose en USD 15.68 por m² (USD 15.79 al cierre del 1T 2020), con una variación de -0.7%.

Por categoría de edificio, para las oficinas de clase A+ el precio promedio de renta mensual (precio de lista) se ubica en USD 15.7 por m², con precios promedio entre USD 13.8 por m² (submercado Nuevo Este) y USD 22.5 por m² (submercado San Isidro Golf). Por su parte para las oficinas de clase A, el precio promedio de renta se encuentra en USD 15.6 por m², con un rango de precios entre de USD 11.9 por m² (submercado Magdalena) y USD 22.0 por m² (submercado Sanhattan).

La oferta en venta de oficinas A+ y A, en edificios operativos, registra como precio promedio (precio de lista) USD 2,166 por m² más impuestos, encontrándose el precio promedio para las oficinas clase A+ en USD 2,198 por m², mientras que para las oficinas de clase A el precio promedio de venta se ubica en USD 1,965 por m² más impuestos.

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME

El inicio de operaciones de nuevos edificios en el 2T 2020 tuvo que ser postergado debido al estado de emergencia decretado. De esta manera, al primer semestre de este año, el mercado de oficinas prime no registra ingreso de edificios, estimándose también el retraso de algunas entregas, las que se darían el próximo año. Durante el 3T 2020, se espera el ingreso de los edificios Torre del Parque II en Sanhattan y EC Conquistadores en San Isidro Golf, proyectos que cuentan ya con ocupación al 100%.

Así, al 2T 2020 el inventario total de oficinas útiles del mercado prime de Lima se mantiene en 1,311,998 m², distribuidos en 97 edificios.

El indicador de vacancia al cierre del segundo trimestre del 2020 registra un incremento del 0.9%, alcanzando ahora 16.8% (15.9% al cierre del 1T del 2020). En relación con la vacancia total del mercado, Nuevo Este y Sanhattan son los submercados con mayor disponibilidad, con proporciones de 34.7% y 33.6% respectivamente. Considerando al submercado Magdalena (18.8% de vacancia) en estas tres zonas se concentra el 87.2% de la disponibilidad total del mercado prime.

ABSORCIÓN

El segundo trimestre del 2020 muestra una actividad, en cuanto a colocaciones, acorde a los primeros efectos de la pandemia que afecta mundialmente a la economía y al estilo de vida en general.

Durante los últimos tres meses, mantener la cadena de pagos ha sido vital para el sistema económico. En el sector corporativo se ha observado, entre otras situaciones, que se han planteado diversas soluciones para cumplir con los contratos de arrendamiento establecidos, en un contexto de imposibilidad del uso de los espacios. Se han observado, además, estrategias orientadas a la reducción de áreas de oficinas contratadas, resoluciones anticipadas de contrato y también decisiones de no renovar contratos de arrendamiento por parte de actuales ocupantes. Estas situaciones han tenido carácter particular, no estableciéndose una tendencia determinada y clara, por el contrario, han sido objeto de análisis prácticamente caso por caso, en la relación entre propietario e inquilino.

Consecuencia de lo acontecido en este periodo, el indicador de absorción neta registra un resultado negativo. Con -11,815 m², este es el indicador más bajo registrado en el mercado local, evidenciando la complejidad de la situación actual.

El cálculo de la absorción neta recoge los registros de colocaciones y desocupaciones en el mercado prime. En cuanto a colocaciones, durante el segundo trimestre las operaciones de cierre sumaron poco menos de 5,000 m² de oficinas útiles, mientras que las desocupaciones bordearon los 17,000 m².

Sanhattan fue el submercado con mayor nivel de colocaciones, el 52% de los metros cuadrados de oficinas colocados se encuentran en esta zona, seguido de Nuevo Este con el 35%.

Asimismo, el submercado Sanhattan también registra el mayor nivel de desocupación durante este periodo, aquí se ubica el 60% del total de oficinas liberadas, seguido de Miraflores con 13% y San Isidro Golf con 8%. La no renovación de los contratos es el principal factor para que estas oficinas pasen a condición de disponibilidad (77%), en menor medida se da por rescisión de contratos (14%) y el 9% debido a otras circunstancias.

PRONÓSTICO

El mercado de oficinas -hasta antes de la pandemia- se encaminaba hacia la salida de la fase de sobreoferta, mostrando una clara tendencia a la disminución de la vacancia y un nivel controlado de nuevas construcciones.

Los efectos en el activo inmobiliario oficinas, por la emergencia sanitaria, aun no pueden ser totalmente dimensionados, y variarán según la evolución de la pandemia, su control y posterior levantamiento. Por lo observado durante estos tres últimos meses, en adelante se darán ajustes en varios niveles de la dinámica comercial del sector. Evaluaciones sobre los espacios ocupados, acondicionamiento para el retorno a las oficinas, implementación formal del teletrabajo, equilibrio del trabajo presencial y trabajo remoto en función de la productividad, espacios colaborativos como alternativa, entre otros, estarán sobre la mesa de análisis de los equipos encargados. La búsqueda de soluciones entre inquilinos y propietarios, para hacer frente a este panorama común seguirá observándose.

La absorción neta acumulada al primer semestre del año es de -10,206 m² de oficinas útiles, producto de las liberaciones registradas en el segundo trimestre. Para el tercer trimestre se espera el ingreso de 20,500 m² de oficinas (Torre del Parque II y EC Conquistadores), espacios que ingresan con ocupación total. Se rescata también que durante los meses de abril, mayo y junio se realizaron operaciones por casi 5,000 m² de oficinas en el mercado prime.

El indicador de vacancia, en línea con la situación de emergencia, se ha incrementado en 0.9% respecto al trimestre anterior, pasando de 15.9% a 16.8% sobre el inventario total de oficinas útiles. Similar panorama se observa en las principales ciudades de la región, donde la variación de la vacancia en el último trimestre se muestra en positivo. En Santiago de Chile +0.8%, Bogotá +0.8%, Buenos Aires +2.0%, Sao Paulo +1.0%, Ciudad de México +0.7%, Ciudad de Panamá +0.2%.

Sin embargo, nuestro país vive un bono demográfico que traerá una demanda sostenida al activo los próximos años, a diferencia de otros países, como Chile, que envejecen. Asimismo, la solidez macroeconómica que nos ha permitido estar pasando la crisis con acceso a financiamiento internacional (emisión de bonos) a tasas históricamente bajas.

En Lima, otros proyectos actualmente en construcción iniciarían operaciones durante el 2021, entre los que se encuentran Fibra Camelias y Plaza República II en Sanhattan, y CE More – Torre Javier Prado en Nuevo Este. Estos edificios se encuentran en comercialización y aportarían al inventario del próximo año cerca de 60,000 m², manteniendo la nueva producción anual aún en niveles bajos (31,000 m² en el 2019 y 25,000 m² estimados para el 2020).

El proceso de retorno a las oficinas, al igual que el teletrabajo impuesto en los meses de inmovilización, será un ensayo a gran escala para descubrir la efectividad y flexibilidad de las estrategias asumidas por cada empresa, esta vez para un regreso seguro a los espacios corporativos. La oferta de soluciones y asesoría para este fin es amplia en el mercado, pero se requiere de una visión integral del objetivo a corto y mediano plazo, en el que se darán ajustes sobre la marcha hasta encontrar el modelo que se ajuste a cada necesidad.

Así las cosas, el seguimiento al mercado de oficinas requiere de un preciso acercamiento. Las implicancias a mediano y largo plazo, consecuencias de la pandemia declarada, son aun de difícil entendimiento. Los diversos factores existentes, y los no definidos, contribuyen a mantener la incertidumbre acerca de la evolución del panorama que estamos experimentando. Sujetos a futuras disposiciones a nivel local, como un probable nuevo confinamiento o similares acciones, también estamos a la expectativa de los avances a nivel global en cuanto a la búsqueda de la ansiada vacuna y su aplicación a los 7.8 billones de habitantes del planeta, por ejemplo.

El contexto sugiere que se darán convenios, ajustes, tratos y colaboraciones a todo nivel. La certeza, exactitud o soluciones finales, son variables breves o temporales en esta coyuntura. El equivocarse y enmendar está permitido.

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